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#TourismPostCOVID19 | Turismo Responsable

25-05-2020

Apartamentos turísticos, Covid-19 y capitalismo de plataformas

Agustín Cocola-Gant

En el contexto de la pandemia, pareciera que se abre una oportunidad de cambio en el mercado de la vivienda. Sin embargo, en la coyuntura actual la mayoría de apartamentos turísticos no volverán al mercado residencial. El artículo ahonda en las razones que podrían explicarlo.


Crédito Fotografía: Ana Nuño.

Sabemos que la pandemia de la Covid-19 ha paralizado la movilidad nacional e internacional y con ello la actividad turística. En este nuevo contexto, pareciera que el negocio de los apartamentos turísticos se haya detenido también, que ha habido un supuesto traspase de este tipo de apartamentos al mercado residencial, y que inquilinos ven una oportunidad para aumentar la oferta de viviendas en alquiler y así equilibrar de alguna forma un mercado que ha visto cómo miles de viviendas pasaban al alquiler turístico. La oportunidad existe, si bien creo que en la coyuntura actual la mayoría de apartamentos turísticos no volverán al mercado residencial. Pensar que por una falta de demanda de turistas propietarios e inversores comenzarán a hacer contratos de larga duración es muy poco probable. En este texto intento explicar los motivos de esta situación, así como plantear la necesidad de un cambio profundo en el actual dominio de la ideología neoliberal en relación con el mercado de la vivienda. Para entender cómo el mercado de apartamentos turísticos está respondiendo a la pandemia, es necesario analizar primero la manera en la que dicho mercado se ha reorganizado en los últimos años, y voy a destacar dos puntos que me parecen clave. Baso mis observaciones en el estudio que hemos venido haciendo de este mercado en Portugal con los colegas Jaime JoverAna Gago, y Gloria Domínguez en el marco del proyecto SMARTOUR

El primer aspecto es percibir los beneficios que este mercado ofrece a propietarios e inversores. El éxito de los apartamentos turísticos se explica no solo porque la propiedad puede obtener más rentabilidad alquilando a visitantes que a residentes permanentes, sino también -y en algunos casos especialmente- debido a una serie de ventajas que son inherentes a la flexibilidad propia de este mercado. Para propietarios e inversores, la flexibilidad proporcionada por los apartamentos turísticos significa tener control sobre la vivienda. El mercado turístico permite obtener ganancias de los ingresos por alquileres y, al mismo tiempo, vender la propiedad, usarla, o directamente abandonar el mercado cuando se crea necesario. Otra ventaja de este control sobre el activo es que el mantenimiento de la propiedad es constante ya que es posible comprobar el estado de los apartamentos semanalmente; que el turista paga por adelantado; y que la alta rotación de “arrendatarios” permite especular con el precio constantemente. Dicho de otro modo, propietarios ven el mercado de alquiler tradicional como "demasiado rígido" por el simple hecho de tener inquilinos de larga duración. Esta es una visión compartida tanto por propietarios locales como por inversores internacionales. Y en este sentido, la flexibilidad de los apartamentos turísticos es un punto clave en el actual contexto en el que la vivienda es vista como un activo financiero. Como en otros muchos países, una respuesta a la crisis del 2008 en Portugal fue aprobar varios programas para atraer capital internacional que otorgan beneficios fiscales a inversiones inmobiliarias. En estos casos, la principal razón para invertir en vivienda es depositar capital y luego se decide el uso que se le quiere dar a la vivienda, o directamente dejarla vacía. En nuestro trabajo encontramos un consenso en el cual colocar la casa en el mercado turístico es siempre la mejor opción para este tipo de inversores ya que pueden usar la casa cuando visitan el destino o venderla sin inquilinos cuando encuentran una buena oportunidad. En última instancia, el mercado de apartamentos turísticos aumenta considerablemente la posibilidad de especular con la vivienda. Este hecho viene a representar una utopía neoliberal que supone otra vuelta de tuerca en la vulnerabilidad e inseguridad de grupos para los cuales el alquiler es la única opción para acceder a una vivienda. Si bien la flexibilización y desregulación del mercado del alquiler han sido políticas neoliberales clave para dar más “garantías” a los propietarios y supuestamente así mejorar la eficiencia del mercado, el mercado de alquiler turístico simplemente omite cualquier ley de arrendamiento por muy flexible que sea, reforzando el paradigma neoliberal y fortaleciendo la asimetría de poder entre el propietario y ocupante. La propiedad ya no necesita inquilinos para obtener beneficios, a no ser que estos acepten contratos de corta duración. Es paradójico ver -y este es el principal problema- cómo en esta utopía neoliberal el mercado de la vivienda no funciona de forma más eficiente, sino que la vivienda directamente pierde su función social.   

Volviendo al contexto de la pandemia, para los propietarios un beneficio central proporcionado por la flexibilidad de este mercado es ajustar tanto los precios como la duración del alquiler a la demanda existente. Por ejemplo, una estrategia recurrente en Lisboa ha sido alquilar a turistas durante la temporada de verano y pasar al mercado de estudiantes internacionales durante el período académico. La flexibilidad aquí significa pasar a otras formas de alquiler durante los momentos en que esas formas son más rentables, y esta transición a un sector diferente no es muy difícil. El cambio de alquileres de corto a medio plazo es lo que parece estar sucediendo durante la actual pandemia. En el informe How Mid-Term Stays May Rescue Short-Term Rentals (“Cómo las estancias de medio plazo pueden rescatar los alquileres a corto plazo”), la consultora AirDNA muestra que más del 50% de las noches reservadas a nivel mundial en Airbnb en abril de 2020 son para estancias de más de 2 semanas. Esta consultora también aconseja ofrecer descuentos para estadías de más de un mes, con la intención de alquilar propiedades durante unos meses y luego eventualmente volver al mercado de alquiler turístico. Sin embargo, AirDNA solo tiene datos sobre la actividad de Airbnb, y esto no constituye ni mucho menos la realidad total del mercado. La situación es más compleja como explicaré a continuación.

El segundo aspecto por destacar es la aparición de agencias de gestión de apartamentos turísticos y cómo se posicionan en el actual capitalismo de plataformas digitales. Se trata de empresas que hacen la gestión a terceros. La actividad se ha profesionalizado y para un particular es muy difícil competir en el mercado, con lo que tienen muchos incentivos para entregar la gestión de los apartamentos a estas agencias. El crecimiento de estas empresas ha sido exponencial -solo en Lisboa hay unas 40- y muchas de ellas se han convertido en multinacionales debido a la ayuda financiera proporcionada por fondos de inversión. Por ejemplo, empresas como HostmakerSweet Inn y Guest Ready tienen una cartera de miles de apartamentos por toda Europa. El punto importante con respecto a la situación actual es cómo la estructura de gestión de estas agencias les permite anunciar los apartamentos que gestionan en diferentes plataformas digitales simultáneamente. Para ello utilizan programas informáticos de gestión de propiedades -lo que en inglés se conoce como channel manager-, que es una tecnología utilizada desde hace años por la industria hotelera para poder comercializar en línea un mismo producto (apartamentos en este caso) en diferentes canales como AirbnbHomeaway y Booking.com. Si bien estas son las 3 plataformas más conocidas en el mercado de apartamentos turísticos, hay empresas como por ejemplo Rentals United, con sede en Barcelona, que ofrece programas de gestión que comercializa cada apartamento en más de 60 plataformas. Cuando una reserva es realizada en una de ellas, el programa bloquea el apartamento en las otras plataformas. Lo cierto es que estos programas de gestión ya incluían antes de la pandemia la posibilidad de anunciar los apartamentos en plataformas de alquiler de media duración como Soptahome (mínimo 30 días de alquiler) o Uniplaces (centrado en el mercado de estudiantes internacionales). La propagación de este tipo de plataformas viene a reforzar aún más la utopía neoliberal en donde alquileres con contratos estables ya no son necesarios y la consecuente pérdida de la función social de la vivienda. Inspiradas en Airbnb, todas ellas funcionan por pago por adelantado; sin posibilidad de visitar el apartamento; normalmente sin contrato de arrendamiento; son para estancias de corta o media duración; y los precios son desorbitados. La actual pandemia está acelerando este baile de apartamentos entre diferentes plataformas y la novedad es que ahora agencias de gestión de apartamentos turísticos están usando sus channel managers para anunciar las propiedades en plataformas que en teoría eran para alquiler de larga duración. Por ejemplo, Hostmaker ha incluido en su channel manager a Idealista en España y Portugal y empresas similares en otros países, como Rightmove en el Reino Unido, pero los anuncios indican que el alquiler es por un corto período de tiempo. La consecuencia es que la flexibilidad intrínseca de los apartamentos turísticos, plataformas digitales y el uso de tecnologías para la gestión de inmuebles permiten a los propietarios especular con los activos durante unos meses mientras esperan que el mercado resurja, como que parece que será el caso al menos parcialmente si el turismo doméstico es finalmente permitido. 

Ante la actual crisis del mercado del alquiler, que se verá reforzada por las consecuencias económicas de la pandemia, simplemente no podemos esperar que el mercado se ajuste a la demanda y que los apartamentos turísticos vuelvan al mercado residencial. Rentistas profesionales quieren por todos los medios evitar contratos de arrendamiento estables, por lo que un supuesto traspaso de viviendas para alquileres de larga duración no va a ocurrir, o ocurrirá de forma minoritaria. La utopía neoliberal de los apartamentos turísticos y plataformas digitales para consumidores que están de paso han aumentado la vulnerabilidad de los inquilinos como nunca se había visto hasta tal punto de que la vivienda ha perdido su función social. La única forma de que haya un equilibrio entre propiedad y arrendatario es con la intervención de la administración pública, y ante la constatación de que la “eficiencia” de este mercado es simplemente la oportunidad que ofrece para especular, esta intervención debe ser inmediata. Dicho de otro modo, si bien existe una oportunidad abierta por la pandemia, es hora de actuar. En el estado español, los alquileres de corta y media duración se acogen a la Ley de Arrendamientos Urbanos que permite alquileres para “uso distinto del de vivienda”, siendo vivienda definido como residencia habitual o permanente. Es decir, esta figura permite “arrendamientos por temporada”, y usando esta figura los propietarios esquivan realizar contratos de 5 y 7 años. Esta ley tiene que ser redefinida de forma inmediata. Hay que reconocer que la iniciativa tomada por el capitalismo de plataforma esquiva e invalida regulaciones existentes, pero ante esta ofensiva especulativa el estado no puede simplemente observar cómo el mercado se reorganiza. Estamos ante las puertas de una crisis sin precedentes y son necesarias medidas valientes para recuperar la función social de los miles de apartamentos turísticos que hoy aguardan expectantes la vuelta a una supuesta normalidad. 

 

Agustín Cocola-Gant es investigador en el Centro de Estudos Geográficos de la Universidade de Lisboa.

 

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